O setor da promoção imobiliária é, por definição, um dos mais rentáveis, mas também dos mais complexos e arriscados. A criação de valor neste setor está, em grande parte, relacionada com a capacidade do promotor imobiliário em transformar um terreno com baixo valor de mercado, como um terreno rústico, por exemplo, em um ativo muito mais valioso.
Por forma a entender todo este processo de uma forma simples, irei explorar temas como o ciclo da promoção imobiliária, e os riscos que um promotor enfrenta ao longo desse processo.
Leia ainda: Estratégia de investimento imobiliário oportunística
O ciclo da promoção imobiliária
O ciclo da promoção imobiliária pode ser descrito como um processo contínuo de aquisição de terrenos, desenvolvimento de projetos e construção, culminando com a venda ou exploração do imóvel construído. Este ciclo envolve várias fases, desde a análise do terreno e da viabilidade do projeto, até à execução da obra e venda das unidades imobiliárias.
A primeira etapa do ciclo é a aquisição do terreno, um dos momentos mais críticos para o promotor, pois a viabilidade do projeto futuro depende, em grande parte, da localização, da tipologia do terreno e das condições do mercado. Em seguida, o promotor desenvolve todo um trabalho de enorme complexidade com vista à elaboração de um conjunto de projetos que venham a ser aprovados pelas autoridades locais com vista à obtenção das necessárias licenças.
Obtidas as necessárias licenças, o promotor avança para a construção e, por fim, para a venda (ou arrendamento) das diversas unidades/frações construídas. Cada uma destas fases está sujeita a uma série de desafios e imprevistos, que podem impactar a rentabilidade final do projeto.
Leia ainda: Imobiliário: O que esperar de 2025?
Há bancos a oferecer spreads desde 0,5%
Consiga as melhores condições de mercado
Consiga as melhores condições de mercado
Consiga as melhores condições de mercado
Consiga as melhores condições de mercado
O melhor Crédito Habitação rápido e simples? Fale com o Doutor
Tenha as melhores condições
Poupe tempo e dinheiro
Acompanhamento personalizado
Serviço 100% gratuito
+140.000
pessoas ajudadas em 2025
O desfasamento entre os ciclos do mercado imobiliário
Um dos maiores desafios enfrentados pelos promotores imobiliários é o desfasamento entre o ciclo da promoção imobiliária e os ciclos do próprio mercado imobiliário. O ciclo do mercado imobiliário é caracterizado por períodos de crescimento e recessão, que estão geralmente ligados a fatores macroeconómicos, como taxas de juro, inflação, crescimento económico e políticas habitacionais.
O ciclo da promoção imobiliária, por outro lado, pode ser mais longo e envolve várias fases que se estendem por anos. Ou seja, o promotor começa um projeto num momento específico, mas a conclusão do mesmo pode ocorrer vários anos depois, já num ciclo de mercado completamente diferente. Durante este período, o promotor está exposto a flutuações nos preços dos imóveis, alterações nas condições de financiamento e variações na procura, nos custos de construção e desenvolvimento, sendo que obviamente tudo isto vai impactar na rentabilidade final do projeto.
Esta discrepância temporal entre os ciclos do mercado e o ciclo da promoção imobiliária é uma das maiores fontes de risco para os promotores. Um promotor pode iniciar a sua atividade num ciclo de crescimento económico, mas a conclusão da obra e a venda dos imóveis pode ocorrer em períodos de desaceleração do mercado, o que pode reduzir as margens de lucro ou até causar prejuízos.
Leia ainda: O que deve exigir de um agente imobiliário?
A criação de valor: O exemplo da transformação de um terreno rústico em urbano
A transformação de um terreno rústico em urbano é uma das formas mais eficazes de um promotor imobiliário criar valor e aumentar a rentabilidade de um projeto. O valor de mercado de um terreno rústico é significativamente inferior ao valor de um terreno urbano, dado que as restrições legais e urbanísticas limitam a sua utilização, em comparação com os terrenos urbanos, que estão aptos para a construção.
Neste sentido, a alteração do estatuto do terreno, que inclui o processo de requalificação urbanística e a transformação de terreno rústico em terreno urbano, pode resultar numa valorização substancial do imóvel.
A obtenção de uma licença de construção, por exemplo, é uma das chaves para desbloquear a rentabilidade de um projeto. Ela valida o plano do promotor, permitindo-lhe transformar o terreno em algo que pode ser comercializado.
No entanto, por vezes, a mera obtenção de um PIP (Pedido de Informação Prévia) pode, desde logo, alavancar sobremaneira o valor de um terreno ou propriedade para desenvolvimento. Com um baixo custo de investimento, um Promotor Imobiliário consegue obter uma elevada rentabilidade.
A criação de valor na promoção imobiliária está, de certa forma, ligada à capacidade de transformar terrenos com baixo valor em ativos altamente rentáveis. A obtenção de licenças de construção e a transformação de terrenos rústicos em urbanos são alguns exemplos da capacidade de um Promotor Imobiliário em gerar essas rentabilidades. No entanto, o processo é complexo e envolve riscos significativos, desde a aquisição do terreno até à conclusão do projeto e venda das unidades imobiliárias.
Além disso, o desfasamento entre os ciclos do mercado e os ciclos da promoção imobiliária exige uma gestão cuidadosa e uma previsão acertada para garantir que o promotor consiga rentabilizar o seu investimento.
Num próximo artigo, abordarei em específico os riscos da Promoção Imobiliária.
Bons negócios (imobiliários)!
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
